Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen und finanzieren

Wenn Sie kein Eigenkapital zur Verfügung haben, kann eine (kleine) Eigentumswohnung der ideale Einstieg in das Thema Immobilieneigentum sein. Vergleichsweise kleine Kaufpreise machen sogar eine Vollfinanzierung inkl. der Erwerbsnebenkosten möglich. Und wenn Sie sich später vergrößern wollen, kann die Wohnung bei der Finanzierung einer anderen Immobilie nützlich sein. Aber nur, wenn man so ein Projekt richtig angeht.

Die meisten denken erst dann an Wohneigentum, wenn die relativ frisch gegründete und "expandierende" Familie Platz braucht und die Mietwohnung zu klein wird. Dabei kann es sich durchaus lohnen, das Thema Wohneigentum schon früher anzugehen. Wer clever und zielgerichtet vorgeht, kann mit einer kleineren Single-Wohnung anfangen und so die Eigenmittel für einen späteren (weiteren) Immobilienkauf bilden. Will man sich später vergrößern oder überhaupt verändern, gibt es die Option, die Wohnung mit Gewinn wieder zu verkaufen oder als Zusatzsicherheit einzusetzen.

Ob das insgesamt ein lohnenswerter Weg ist, hängt - wie immer im Leben- von den persönlichen Rahmenbedingungen ab.

Hier eine kleine Beispielrechnung (die das Grundprinzip verdeutlichen soll):

Je nach Miet- und Preisgefüge kann die Rechnung natürlich auch anders aussehen. Und selbstverständlich kann man mit dem Ersparten auch in der heutigen Niedrigzinsphase noch Renditen erwirtschaften. Wenn man bei diesem Beispiel bleibt, müsste man für die monatlich 200 Euro allerdings eine jähliche Rendite (nach Steuer) in Höhe von knapp über 12% erzielen. Dann hätte man in 10 Jahren die rund 45.000 Euro zusammen, die der Immobilieneigentümer gem. Beispielrechnung als Überschuss für sich verbuchen kann. Eine solche Rendite ist aber selbst für Anlageprofis kaum zu erreichen.

Diese Rechnung geht allerdings dann nicht mehr auf, wenn sich das Verhältnis zwischen Kaltmiete und Kaufpreis gegenüber diesem Beispiel verschlechtert. Wer hier mit Mieten und Kaufpreisen in Spitzenlagen, beispielsweise in Berlin, rechnet, wird feststellen, dass diese Modellrechnung nicht unbedingt aufgeht (ausgenommen, man rechnet mit steigenden Mieten und einem Wertzuwachs bei der Immoblie).

Ein nicht zu unterschätzender Faktor beim Kauf einer kleinen Einstiegsimmobilie ist die Psychlogie. Beim Kauf und der Finanzierung der Immobilie wird man zum Sparen "verdonnert". Wer Probleme hat, über einen längeren Zeitraum gezielt Kapital anzusparen, kann sich damit selbst disziplinieren.

Diese Beispielrechnung ist aber nur eine Beispielrechnungen, die aufzeigen soll, in welche Richtung man bei dem Kauf einer kleinen "Einstiegsimmobilie" denken kann (aber nicht muss).