Welche Immobilien lassen sich auch ohne Eigenkapital finanzieren?
Grundsätzlich kann man alle Arten von Wohnimmobilien auch ohne Eigenkapital finanzieren. Das gilt insbesondere für selbstgenutzte Immobilien. Bei (teilweise) gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien wird es kompliziert.
Finanziert werden:
- NeubauKaufUmschuldungen/Anschlussfinanzierungen
- für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie einzelne Eigentumswohnungen und ganze Mehrfamilienhäuser (sofern eine Wohnung selbst genutzt wird).
Auch Modernisierungsmaßnahmen können beim Immobilienkauf mitfinanziert werden, wenn der Modernisierungsaufwand geringer ist als der Kaufpreis der Immobilie. Bei echten Sanierungsobjekten raten wir von einer Vollfinanzierung ab. Derartige Vorhaben sollte man nur mit entsprechenden Liquiditätsreserven angehen, ansonsten gehen auf der späteren Baustelle ganz schnell die Lichter aus.
Beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital sollten Sie immer daran denken, dass eine solche Immobilie Nebenkosten verursacht. Dies sind zum einen die reinen Betriebskosten (Heizung, Strom,...) aber auch Kosten für die Instandhaltung. Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte daran denen, dass beispielsweise eine Gastherme (Heizung) nicht ewig hält und spätestens nach ca. 15 Jahren ausgetauscht werden sollte. Bei älteren und stark renovierungsbedürftigen Immobilien kann man ggf. beim Kaufpreis sparen, allerdings nicht bei den tatsächlichen Kosten.
Vollfinanzierungen inkl. Nebenkosten sind nicht möglich für:
- den Erwerb von Immobilien aus Zwangsversteigerungen
- komplette Mehrfamilienhäuser mit mehr als 8 Wohnungen oder Wohn- und Geschäftshäuser
- reine Gewerbeimmobilien
- Sanierungsobjekte (“Handwerkerhaus”)
- Resthöfe und Immobilien in sog. Alleinlagen
- Immobilien mit ganz oder teilweise gewerblicher Nutzung (ausgenommen es handelt sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus mit Büroraum)
Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren wollen, sollte sich diese in einem halbwegs vernünftigen Zustand befinden. Von sog. “Handwerkerhäuser” mit hohem Modernisierungsbedarf sollten Sie die Finger lassen, denn ohne ausreichende Liquiditätsreserven lassen sich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen kaum durchführen. Das gilt auch für den Fall, dass Sie selbst “vom Fach sind” und vieles selbst machen können.
Bei reine Anlageimmobilie, die komplett vermietet werden, ist eine Vollfinanzierung in der Regel nicht möglich. Bei einer vermieteten Immobilie müssen mindestens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden.
