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Immobilie als Kapitalanlage in Deutschland?!

Aktuell beobachten wir, dass Verbrauchern im Ausland verstärkt in Immobilien in Deutschland investieren wollen. Insbesondere viele Schweizer Staatsbürger interessieren sich derzeit für den Kauf einer vermieteten Immobilie. Auch Immobilienvertriebe haben dieses Kundenklientel für sich entdeckt und suchen gezielt nach Kunden in der Schweiz. Hauptlockmittel sind - im Vergleich zur Schweiz- niedrige Immobilienpreise und geringen Eigenkapitalforderungen. Aber ist da wirklich alles Gold, was glänzt? Und worauf sollte man achten, wenn man als Schweizer eine Anlageimmobilie in Deutschland erwirbt?

Immobilienkauf in Deutschland für Schweizer shutterstock 2046364316

Auch als schweizer Staatsbürger(in) können Sie in Deutschland unbeschränkt Immobilien kaufen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie diese Immobilie(n) - ggf. auch erst später- selbst nutzen oder vermieten wollen. In diesem Punkt besteht also Freizügigkeit.

Deutschland lockt dabei mit Immobilienpreisen, die in vielen Regionen unter dem schweizer Preisniveau liegen. Und dabei ist es zuzdem möglich, eine Immobilie auch mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Gesetzliche Beschränkungen ähnlich wie in der Schweiz, gibt es in Deutschland nicht. Theoretisch können Banken Immobilien auch ganz ohne Eigenkapitaleinsatz finanzieren.

Diese Kombination macht für Schweizer Staatsbürger den Kauf von vermieteten Immobilien in Deutschland besonders interessant. Allerdings hat das Ganze auch ein paar Haken und Ösen.

Niedrige Immobilienkaufpreise in Deutschland?!

In Deutschland können Sie durchaus Eigentumswohnungen für unter 2.000 Euro/qm Wohnfläche kaufen. Die Frage ist nur, ob sich das auf Dauer wirklich rechnet oder ob Sie am Ende draufzahlen.

Von verhältnismäßig niedrigen Kaufpreisen sollte man sich nicht blenden lassen. Hierzulande locken vor allem strukturschwache Regionen mit niedrigen Immobilienkaufpreisen. Je besser die strukturelle Lage einer Immobilie (siehe u.a. Wirtschaft und Bevölkerungsentswicklung) desto mehr mehr nähern sich die Kaufpreise dem schweizer Niveau an oder übersteigen dieses sogar (siehe u.a. Berlin, Hamburg oder München).

Aktuell versuchen vor allem Besitzer von modernisierungsbedürftigen Mehrfamilienhäusern "noch Kasse zu machen". Dazu werden diese Mehrfamilienhäuser - sofern möglich- in sog. Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen dann einzeln verkauft ("Aufteilerobjekt"). Die Kaufpreise liegen dann meist deutlich über dem, was man bei einem Verkauf des kompletten Mehrfamilienhauses erzielen könnte.

Vielen dieser Mehrfamilienhäuser sieht man den Modernisierungsbedarf auf den ersten Blick nicht unbedingt an. Was nach außen noch hübsch und gepflegt aussieht, kann aber "hinter der Fassade" mit ergeblichen Folgekosten - insbesondere für die sog. energetische Modernisierung verbunden sein. Letzeres ist in Deutschland ein riesen Thema. Insoweit können sich die auf den ersten Blick niedrigen Immobilienkaufpreise sehr schnell relativieren.

Wenig Eigenkapital, aber auch wenige Banken!

Ja, Banken in Deutschland können - bei entsprechender Bonität- sogar den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten finanzieren. In der Praxis sind die Banken da aber deutlich vorsichtiger. Sog. Vollfinanzierungen über den reinen Kaufpreis hinaus sind - gerade für sog. Kapitalanleger- eher die Ausnahme denn die Regel.

Davon abgesehen finden sich in Deutschland nur wenige Banken, die auch schweizer Staatsbürger mit einem Einkommen in Franken finanzieren. Grund hierfür sind u.a. besondere gesetzliche Auflagen, die viele Banken abschrecken. Und die Banken, die mit dem Wohnsitz in der Schweiz und Einkommen in SFR kein Problem haben, verlangen in der Regel schon einen gewissen Eigenkapitaleinsatz (mindestens in Höhe der Erwerbsnebenkosten; eine Mindesteigenkapitalgrenze von 20% - wie in der Schweiz oder Österreich- gibt es in Deutschland nicht).

Sie sollten auch bedenken, dass die Zinssätze ("Hypothekarzinsen") meist nicht die günstigsten am deutschen Markt sind. Das liegt einfach daran, dass die allgemein günstigen Banken grundsätzlich keine sog. Steuerausländer finanzieren. Es bringt also nichts, wenn Sie bei irgendwelchen Vergleichsportalen in Deutschland nach möglichst günstigen Zinsen suchen. Kein Rechentool (auch nicht das auf unserer Webseite) kann den Wohnsitz in der Schweiz berücksichtigen.

Immobilienvertrieb: häufig überteuerte Kaufpreise!

Sog. Aufteilerobjekt werden häufig von Finanz- oder Immobilienvertrieben angeboten. Die Kaufpreise dieser Immobilien liegen meist deutlich über dem, was Sie zahlen würden, wenn Sie sich selbst auf die Suche nach einer einzelnen Wohnung in Deutschland machen würden. Der Grund ist ziemlich simpel: die Finanz- und Immobilienvertrieben erhalten von den Eigentümern/Verkäufern sog. Innenprovisionen, die im Kaufpreis enthalten sind. Diese Innenprovisionen können bis zu 20% des Kaufpreises ausmachen und werden in der Regel auf den eigentlichen Kaufpreis aufgeschlagen. Dazu kommen dann noch die Erwerbsnebenkosten:

  • Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%; je nach Bundesland)
  • Notar- und Gerichtskosten (ca. 2%)
  • Maklerprovision (im Schnitt 3,57% inkl. Mehrwertsteuer)

Die sog. weichen Kosten können so also schnell mal bei ca. 30% des angemessenen Kaufpreises liegen. Da braucht es schon viel Geduld bis Sie diese Kosten über die mögliche Wertsteigerung der Immobilie wieder drin haben.

Steuerpflicht in Deutschland?!

Mit dem Kauf einer vermieten Immobilie in Deutchland werden Sie hier beschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass Sie ihre Einnahmen bzw. ihren Gewinn aus der Vermietung hier in Deutschland versteuern und jedes Jahre eine Steuererklärung abgeben müssen. Letzteres ist Dank entsprechender Software eigentlich nicht schwer, aber insbesondere sobald Sie mehr als eine Immobilie in Deutschland besitzen, empfiehlt sich ein(e) Steuerberater(in) in Deutschland. Diese(r) ist aktuell aber nur schwer zu finden und verursacht zusätzliche Kosten.

Das Thema Steuern - sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz- ist ziemlich komplex. Insoweit raten wir allen Schweizern, die sich für den Kauf einer Immobilie in Deutschland interessieren, sich schon im Vorfeld von einem Steuerberater beraten zu lassen. Auf keinen Fall sollten Sie sich blind auf die Tipps und Empfehlungen von Immobilien- oder Finanzvertrieben verlassen. Wir halten uns beim Thema Steuern sehr zurück, denn in Deutschland dürfen ausschließlich geprüfte Steuerberater zum Thema beraten (und nur die sind auch versichert, wenn sie in Steuerangelegenheiten falsch beraten).

Wenn Sie in Deutschland eine Immobilie ausschließlich zur eigenen Nutzung kaufen, müssen Sie in Deutschland keine Steuererklärung abgeben. Aber: es ist durchaus möglich, dass die Kommune, in der sich die Immobilie befindet, von Ihnen eine sog. Zweitwohnungssteuer verlangt. Diese richtet sich nach der Größe des Gebäudes oder der aktuellen Vergleichsmiete. Diese Steuer kann durchaus einen kleinen vierstelligen Betrag im Jahr ausmachen. Tipp: einfach bei Google den Namen der Kommune (z.B. Gemeinde X) zusammen mit den Begriffen "Zweitwohnungssteuer / Satzung" eingeben. So erfahren Sie sehr schnell, ob diese Zweitwohnungssteuer anfällt und wie hoch diese ist.

Typisch Deutsch: Abschreibungen auf die Immobilie

Bei der jährlichen Steuererklärung in Deutschland werden alle Einnahmen und Ausgaben die Immobilie betreffend gegeneinander aufgerechnet. Anders als in der Schweiz gibt es in Deutschland keinen pauschalen Abzug bei den Kosten. Alle Kosten müssen tatsächlich nachgewiesen bzw. belegt werden.

Eine typisch deutsche Besonderheit sind die sog. Abschreibungen auf das Gebäude ("AfA"). Dabei werden tatsächlich rein fiktive Kosten in Höhe von 2% des Gebäudewertes angesetzt (Hinweis: die AfA kann ggf. auch höher als 2% ausfallen). Diese fiktiven Kosten reduzieren den steuerlichen Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.

Diese AfA wird in der schweizer Steuererklärung nicht berücksichtigt.

Steuerpflicht in der Schweiz?!

Sie müssen die Immobilie in Deutschland bzw. die möglichen Erträge daraus auch in der Schweiz versteuern bzw. in Ihrer Steuererklärung dort angeben. Dabei müssen Sie die möglichen Einkünfte bzw. Gewinne aus der Vermietung selbst nicht unbedingt versteuern, aber diese können ggf. zu einer höheren Besteuerung Ihrer übrigen Einkünfte in der Schweiz führen ("Progessionsvorbehalt"). Das ist ein komplexes Thema, da es auch von Kanton zu Kanton Unterschiede beim Ansatz der Einnahmen und Ausgaben (z.B. Schuldzinsen) gibt.

Immobilienkauf in Deutschland: so gehen Sie am besten vor!

Am effektivsten ist, wenn Sie sich zuerst von uns in Bezug auf die Finanzierbarkeit einer Immobilie in Deutschland beraten lassen. Diese Beratung kostet Sie nichts und wenn sich herausstellt, dass einen Finanzierung bei deutschen Banken nicht möglich ist, können Sie sich die weitere Schritte sparen. Im Rahmen dieser Finanzierungsberatung besprechen wir insbesondere, welches Budget Ihnen für den Immobilienkauf in Deutschland zur Verfügung steht.

Sollte der Finanzierung einer Immobilie in Deutschland nichts im Wege stehen, empfehlen wir den Gang zum Steuerberater. So erfahren Sie, auf welche Aspekte Sie bei Ihrem Immobilieninvestment in Deutschland achten müssen und wie sich das Ganze tatsächlich - nach Steuern- für Sie rechnet.

Sind die Themen Finanzierung und Steuern geklärt, geht es auf die Immobiliensuche. Auch dabei stehen wir Ihnen gerne zu Seite. Sie erhalten von uns beispielsweise einen Zugang zu einer Metasuchmaschine für Immobilien. Diese durchforstet für Sie mit einem einzigen Suchauftrag - den wir gerne gemeinsam anlegen- alle relevanten deutschen Immobilienportale in Echtzeit. So verpassen Sie keine neuen Immobilienangebote. Die Nutzung dieser Metasuchmaschine ist für Sie kostenlos.

Sobald Sie eine interessante Immobilien gefunden haben, checken wir, ob sich bei dem Angebot irgendwelche Haken und Ösen findet und der verlangte Kaufpreis angemessen ist.

Ist ansonsten alles o.k. sollten Sie die Immobilie vor Ort besichtigen. Gefällt sie Ihnen dann immer noch, empfehlen wir die Einschaltung eines Immobiliensachverständigen, um die Gebäudesubstanz etc. zu prüfen. Der Sachverständige beurteilt auch den kurz-/mittel- und langfristigen Modernisierungsbedarf.

Parellel zum Gebäudecheck sollten Sie sich die Unterlagen zur Immobilie genau ansehen und prüfen. Das sind insbesondere

  • die Teilungserklärung
  • der Wirtschaftsplan
  • die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Aus diesen Unterlagen geht hervor, wie die Immobilie wirtschaftlich da steht und wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander aussieht. Gibt es auf den Eigentümerversammlungen immer wieder Streit (beispielsweise wegen anstehender Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten) raten wir grundsätzlich vom Kauf ab. Gleiches gilt, wenn es Beschwerden über die Hausverwaltung gibt oder diese häufig wechselt.

Auch beim Lesen - und Interpretieren!- dieser Unterlagen sind wir Ihnen gerne behilflich.

Kleine Zusammenfassung

Der Kauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland kann durchaus ein interessantes und nachhaltiges Investment sein. Es kommt aber auf die Rahmenbedingungen an. Wer nicht in Deutschland lebt und hier eine Immobilie erwerben will, sollte erst einmal ein paar Basics klären (siehe insbesondere die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Finanzierungsmöglichkeiten). Darüber hinaus hilft ein gewisses Grundmißtrauen bei Immobilien, die Ihnen zum Kauf angeboten werden.

Unseren Kunden stehen wir dabei gerne unterstützend zur Seite. Dieser Service ist für Sie in der Regel kostenlos. Wichtig: wir vermitteln selbst keine Immobilien, so dass sich da keine Interessenkonflikte ergeben.

Wenn Sie weitergehende Infos wünschen, melden Sie sich gerne bei uns!

Ihr Ansprechpartner:

Olaf Varlemann

Telefon(Whatsapp möglich): +49 (0)1590- 18 58 231

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