Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: Schweiz

Sie leben und/oder arbeiten in der Schweiz und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann werden Sie bei Ihrer Suche nach einer Bank sicher schon gehört haben, dass eine Finanzierung nicht (mehr) möglich sein soll. Das ist kein Beinbruch, denn wir wissen genau, welche Banken trotz Wohnsitz in der Schweiz und/oder Einkommen in SFR Immobilien in Deutschland finanzieren. In den vergangenen Jahren haben wir uns auf Immobilienfinanzierungen für sog. Steuerausländer/Gebietsfremde mit Wohnsitz in der Schweiz spezialisiert.

Zuletzt aktualisiert: 24.09.2024

Banken begründen die Ablehnung von Immobilienfinanzierung gerne mit der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem § 503 BGB, der bestimmten Verbrauchern ein sog. Wandlungsrecht einräumt. Das bedeutet, dass ein Verbraucher, der heute ein Darlehen in Euro aufnimmt, dieses unter bestimmten Voraussetzungen in ein Darlehen in seiner jeweiligen Landeswährung umwandeln kann. Dieses Recht wird aber nur allen zugesprochen, die in einem EU-Mitgliedsstaat leben dessen Landeswährung nicht der Euro ist. Dies betrifft also beispielsweise alle, die beispielweise in Dänemark, Schweden oder Polen leben, nicht aber Verbraucher mit Wohnsitz in der Schweiz.

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In Folge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben allerdings einige Banken für sich selbst festgelegt, dass sie Darlehen nur noch anbieten wollen, wenn der Darlehensnehmer sein Einkommen in Euro erzielt. Das schränkt die Finanzierungsmöglichkeiten weiter ein, denn wir haben in Deutschland auch sehr viele Banken, die voraussetzen, dass der Darlehensnehmer sein Geld hier in Deutschland verdient. Einige tun sich sogar schon schwer damit, wenn der Arbeitgeber nicht in Deutschland ansässig ist (beispielsweise die ING).

Aber: es bleiben noch eine Reihe von Banken, Sparkassen, Versicherungsgesellschaften usw. übrig, die Immobiliardarlehen ("Hypothekendarlehen") an Steuerausländer, insbesondere in der Schweiz, vergeben. Diese Banken sind uns bekannt und wir helfen Ihnen gerne dabei, den für Sie richtigen Finanzierungspartner zu finden.

Baufinanzierungen in Deutschland: andere Kriterien als in der Schweiz!

In der Schweiz müssen Sie mindestens 20 % Eigenkapital aufbringen und die Gesamtbelastung der Finanzierung (Zinsen, Tilgung usw.) darf nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen. Diese Beschränkungen gibt es Deutschland nicht. Hier ist eine Finanzierung auch mit weniger Eigenkapital möglich. Und auch die Tragbarkeit der Finanzierung berechnen die Banken in Deutschland anders als deren Kollegen in der Schweiz.

Wen können wir finanzieren?

Die persönlichen Mindestanforderungen sind gering. Bei einem Wohnsitz in der Schweiz sollten Sie insbesondere in einem unbefristeten Angestelltenverhältnis stehen. Ihre Staatsangehörigkeit spielt nur eine untergeordnete Rolle. Unter diesen Voraussetzungen haben wir die größte Anzahl an Banken, die für eine Finanzierung in Frage kommen. Sofern Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben und Ihr Einkommen in der Schweiz beziehen, gelten Sie aus Sicht der Banken als Grenzgänger (unabhängig davon, ob Sie gem. steuerlicher Definition tatsächlich Grenzgänger sind!). In diesem Fall ist die Bankenauswahl etwas kleiner bzw. anders.

Eine Finanzierung ist auch möglich, wenn Sie in der Schweiz selbstständig tätig sind bzw. dort Ihr eigenes Unternehmen haben. Dann sind allerdings die Eigenkapitalanforderungen deutlich höher als bei Angestellten.

Was ist finanzierbar?

wohnwirtschaftlich Immobilien in Deutschland (selbstgenutzt und/oder vermietet)
Neubau und Kauf (Mindestdarlehensbetrag 150.000 Euro)
Anschlussfinanzierung/Umschuldung vorhandener Immobiliendarlehen (Mindestdarlehensbetrag 100.000 Euro)
reine Modernisierungsmaßnahmen (ab 50.000 Euro, auch bei bereits bzw. noch bestehenden Darlehen!)
Kapitalbeschaffungen für sonstige Zwecke (z.B. Immobilienerwerb in der Schweiz); das Darlehen muss dabei aber allerdings über eine Immobilie in Deutschland grundbuchlich abgesichert werden!

Kleiner Warnhinweis!

Aktuell sind wieder viele Immobilienvertriebe unterwegs, die Schweizer mit vermeintlich günstigen bzw. niedrigen Immobilienkaufpreisen und tollen Rahmenbedingungen bei der Finanzierung locken. Verkauft werden dabei Eigentumswohnungen zur Vermietung. Auch wenn die Kaufpreise auf den ersten Blick (insbesondere für Schweizer Verhältnisse!) günstig aussehen, ist hier besondere Vorsicht angesagt! Häufig sind die von Immobilienvertrieben angebotenen Immobilien alles andere als günstig.

Ganz wichtig: dass eine deutsche Bank eine vermietete Eigentumswohnung zu 100% finanziert, bedeutet nicht, dass diese Immobilie tatsächlich so viel wert ist. Deutsche Banken akzeptieren bei der Finanzierung sog. Blankoanteile von bis zu ca. 40% (Blankoanteil = Differenz zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert = Anteil am Darlehen, der nicht vom Wert der Immobilie abgedeckt wird).

Wie können wir Immobilien in Deutschland finanzieren?

In Deutschland werden Immobilien ganz klassisch mit einem sog. Annuitätendarlehen finanziert. Das ist ein Darlehen mit einer laufenden Zins- und Tilgungsrate. Dabei werden die Zinssätze mindestens für 5 eher für 10 Jahre oder mehr festgeschrieben. Rein variable Kredite (z.B. in der Art einer Saron-Hypothek) oder komplett tilgungsfreie Darlehen sind hierzulande nicht möglich. Ausnahme: bei einem Mix mit langfristigen Darlehen, sind auch variable Darlehen möglich. Das langfristige Darlehen sollte dabei dann mind. 100.000 Euro betragen.

Eine derzeit interessante Alternative sind Finanzierungen mit Einbindung eines Bausparvertrages. Stark verkürzt besteht der Vorteil darin, dass man sich so für die Zukunft deutlich niedrigere Zinsen als heute sichern kann. Ob sich das unter dem Strich für Sie rechnet, hängt allerdings von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wir beraten Sie diesbzgl. offen und fair.

Sie haben Fragen und benötigen mehr Informationen?

Dann rufen Sie uns einfach an. Sie erreichen unseren Spezialisten in diesem Bereich wie folgt:

Olaf Varlemann

Bankkaufmann/Geschäftsführer Baufi-Nord GmbH

An der Strusbek 10 - D-22926 Ahrensburg

Telefon: +49 (0)1590- 18 58 231

E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein.

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Häufige Fragen (FAQ)

Bekomme ich mit einem Wohnsitz in der Schweiz tatsächlich einen Kredit von einer deutschen Bank?

Das ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung ist aber, dass es sich dabei um ein sog. Immobiliardarlehen handelt. Das ist ein Darlehen, das über eine Grundschuld auf einer in Deutschland gelegen Immobilie abgesichert werden kann (also eine klassische Baufinanzierung). Kredite ohne grundbuchliche Absicherung bieten wir für Verbraucher mit Wohnsitz in der Schweiz aktuell nicht an!

Muss ich mit dem Wohnsitz in der Schweiz höhere Zinsen zahlen als mit einem Wohnsitz in Deutschland?

Jain! Die meisten Banken und Sparkassen, die Darlehen an Kunden mit Wohnsitz Schweiz vergeben, verlangen keine höhere Zinsen. Es gibt aber auch wenige Ausnahmen. Die Banken, die Zinsaufschläge verlangen, begründen das mit dem höheren Bearbeitungsaufwand. Manchmal sind Banken, die einen Zinszuschlag verlangen, günstiger als Banken, die keinen höheren Zins verlangen. Aber keine Sorge! Wir suchen für Sie das Angebot mit den günstigsten Konditionen.

Kann ich eine in Deutschland gelegene Immobilie auch über eine schweizer Bank finanzieren?

Das dürfte schwierig werden, denn schweizer Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in Deutschland. Einige Banken machen ggf. eine Ausnahme, wenn sich die Immobilie in Grenznähe befindet. Wir arbeiten allerdings nur mit in Deutschland ansässigen Banken zusammen.

Kann ich über eine deutsche Bank auch eine Immobilie in der Schweiz finanzieren?

Was für schweizer Banken und die Finanzierung von Immobilien in Deutschland gilt, gilt auch für deutsche Banken und die Finanzierung von Immobilien in der Schweiz. Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Immobilien in der Schweiz. Das liegt insbesondere auch an der komplizierten Absicherung eine Immobilardarlehen in der Schweiz.