Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: Schweiz

Sie leben und/oder arbeiten in der Schweiz und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank finanzieren? Dann werden Sie bei Ihrer Suche nach einer Bank sicher schon gehört haben, dass eine Finanzierung nicht (mehr) möglich sein soll. Das ist kein Beinbruch, denn wir wissen genau, welche Banken trotz Wohnsitz in der Schweiz und/oder Einkommen in SFR Immobilien in Deutschland finanzieren. In den vergangenen Jahren haben wir uns auf Immobilienfinanzierungen für sog. Steuerausländer spezialisiert.

Zuletzt aktualisiert: 28.09.2023

Banken begründen die Ablehnung von Immobilienfinanzierung gerne mit der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem § 503 BGB, der bestimmten Verbrauchern ein sog. Wandlungsrecht einräumt. Das bedeutet, dass ein Verbraucher, der heute ein Darlehen in Euro aufnimmt, dieses unter bestimmten Voraussetzungen in ein Darlehen in seiner jeweiligen Landeswährung umwandeln kann. Dieses Recht wird aber nur allen zugesprochen, die in einem EU-Mitgliedsstaat leben dessen Landeswährung nicht der Euro ist. Dies betrifft also beispielsweise alle, die beispielweise in Dänemark, Schweden oder Polen leben, nicht aber Verbraucher mit Wohnsitz in der Schweiz.

In Folge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben allerdings einige Banken für sich selbst festgelegt, dass sie Darlehen nur noch anbieten wollen, wenn der Darlehensnehmer sein Einkommen in Euro erzielt. Das schränkt die Finanzierungsmöglichkeiten weiter ein, denn wir haben in Deutschland auch sehr viele Banken, die voraussetzen, dass der Darlehensnehmer sein Geld hier in Deutschland verdient. Einige tun sich sogar schon schwer damit, wenn der Arbeitgeber nicht in Deutschland ansässig ist (beispielsweise die ING).

Aber: es bleiben noch eine Reihe von Banken, Sparkassen, Versicherungsgesellschaften usw. übrig, die Immobiliardarlehen ("Hypothekendarlehen") an Steuerausländer, insbesondere in der Schweiz, vergeben. Diese Banken sind uns bekannt und wir helfen Ihnen gerne dabei, den für Sie richtigen Anbieter zu finden.

Baufinanzierungen in Deutschland: andere Kriterien als in der Schweiz!

In der Schweiz müssen Sie mindestens 20 % Eigenkapital aufbringen und die Gesamtbelastung der Finanzierung (Zinsen, Tilgung usw.) darf nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens betragen. Diese Beschränkungen gibt es Deutschland nicht. Hier ist eine Finanzierung auch mit weniger Eigenkapital möglich. Und auch die Tragbarkeit der Finanzierung berechnen die Banken in Deutschland anders als deren Kollegen in der Schweiz.

Wen können wir finanzieren?

Die persönlichen Mindestanforderungen sind gering. Bei einem Wohnsitz in der Schweiz sollten Sie mind. gute Deutschkenntnisse mitbringen und in einem unbefristeten Angestelltenverhältnis stehen. Ihre Staatsangehörigkeit spielt nur eine untergeordnete Rolle. Unter diesen Voraussetzungen haben wir die größte Anzahl an Banken, die für eine Finanzierung in Frage kommen. Sofern Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben und Ihr Einkommen in der Schweiz beziehen, gelten Sie aus Sicht der Banken als Grenzgänger (unabhängig davon, ob Sie gem. steuerlicher Definition tatsächlich Grenzgänger sind!). In diesem Fall ist die Bankenauswahl etwas kleiner bzw. anders.

Was ist finanzierbar?

wohnwirtschaftlich Immobilien in Deutschland (selbstgenutzt und/oder vermietet)
Neubau und Kauf (Mindestdarlehensbetrag 100.000 Euro)
Anschlussfinanzierung/Umschuldung vorhandener Immobiliendarlehen (Mindestdarlehensbetrag 50.000 Euro)
Neu: reine Modernisierungsmaßnahmen (ab 50.000 Euro, auch bei bereits bzw. noch bestehenden Darlehen!)
Kapitalbeschaffungen für sonstige Zwecke (z.B. Immobilienerwerb in der Schweiz); das Darlehen muss dabei aber über eine Immobilie in Deutschland grundbuchlich abgesichert werden

Kleiner Warnhinweis!

Aktuell sind wieder viele Immobilienvertriebe unterwegs, die Schweizer mit vermeintlich günstigen bzw. niedrigen Immobilienkaufpreisen und tollen Rahmenbedingungen bei der Finanzierung locken. Verkauft werden dabei Eigentumswohnungen zur Vermietung. Auch wenn die Kaufpreise auf den ersten Blick (und für Schweizer Verhältnisse!) günstig aussehen, ist hier besondere Vorsicht angesagt! Häufig sind die von Immobilienvertrieben angebotenen Immobilien alles andere als günstig.

Ganz wichtig: dass eine deutsche Bank eine vermietete Eigentumswohnung zu 100% finanziert, bedeutet nicht, dass diese Immobilie aus Sicht der Bank auch tatsächlich so viel wert ist. Deutsche Banken akzeptieren bei der Finanzierung sog. Blankoanteile von bis zu ca. 40% (Blankoanteil = Differenz zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert = Anteil am Darlehen, der nicht vom Wert der Immobilie abgedeckt wird).

Wir arbeiten übrigens grundsätzlich nicht mit Immobilienvertrieben zusammen, die - aus unserer Sicht- überteuerte Immobilien anbieten.

Wie können wir Immobilien in Deutschland finanzieren?

In Deutschland werden Immobilien ganz klassisch mit einem sog. Annuitätendarlehen finanziert. Das ist ein Darlehen mit einer laufenden Zins- und Tilgungsrate. Dabei werden die Zinssätze mindestens für 5 eher für 10 Jahre oder mehr festgeschrieben. Rein variable Kredite (z.B. in der Art einer Saron-Hypothek) oder komplett tilgungsfreie Darlehen sind hierzulande nicht möglich. Ausnahme: bei einem Mix mit langfristigen Darlehen, sind auch variable Darlehen möglich. Das langfristige Darlehen sollte dabei mind. 100.000 Euro betragen.

Eine derzeit interessante Alternative sind Finanzierungen mit Einbidung eines Bausparvertrages. Stark verkürzt besteht der Vorteil darin, dass man sich so für die Zukunft deutlich niedrigere Zinsen als heute sichern kann. Ob sich das unter dem Strich rechnet, hängt allerdings von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wir beraten Sie diesbzgl. offen und fair.

Derzeit können wir nur Darlehen in Euro anbieten. Kredite in Schweizer Franken haben wir aktuell nicht im Angebot, arbeiten aber daran!

Sie haben Fragen und benötigen mehr Informationen?

Dann rufen Sie uns einfach an. Sie erreichen unseren Spezialisten in diesem Bereich wie folgt:

Olaf Varlemann

Bankkaufmann/Geschäftsführer Baufi-Nord GmbH

An der Strusbek 10 - D-22926 Ahrensburg

Telefon: +49 (0)1590- 18 58 231

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