Erst einmal das Baugrundstück finanzieren?

Gerade in Ballungsgebieten sind Baugrundstücke rar und glücklich ist, wer ein bezahlbares Grundstück gefunden hat. Meist bleibt dann nicht viel Zeit und die Finanzierung des Grundstücks muss schnell geregelt werden. Dabei tappen viele künftige Bauherren völlig unbewußt ist eine Falle - und die kann am Ende nicht nur ärgerlich, sondern auch richtig teuer sein. Wir zeigen Ihnen, wie Sie teure Fehler bei der Grundstücksfinanzierung vermeiden.

Um es kurz vorweg zu nehmen: es ist in der Regel nicht möglich, die Finanzierung des Grundstücks von der Finanzierung des späteren Hausbaus zu trennen (auch wenn dies in zwei Schritten erfolgen soll). Der Grund dafür ist recht simpel: als Sicherheit für die Bank dient am Ende die gesamte Immobilie, denn Grundstück und Haus sind unmittelbar miteinander verbunden (ein Grundbuch).

Wer erst das Grundstück bei Bank A finanziert und später für die Finanzierung des Hausbaus bei Bank B oder C anfragt, weil die ggf. besser Konditionen haben, wird höchstwahrscheinlich nur ein Kopfschütteln bekommen. Schließlich ist die Immobilie insgesamt schon mit einer Grundschuld belastet und kaum eine Bank hat besonderes Interesse daran, im Grundbuch an der zweiten Stelle zu stehen. Es ist also möglich (und in vielen Fällen wahrscheinlich), dass man auch den Hausbau dann doch über Bank A finanzieren muss. Und Bank A wird sich die Finger reiben, denn die weiß ganz genau, dass ihr Kunde keine andere Wahl hat. Entsprechend hoch können dann die Zinssätze ausfallen.

Welche Lösungen gibt es?

Am einfachsten ist es, Grundstück und Hausbau in einem Stück zu finanzieren. Dass zunächst nur der Grundstückskaufpreis ganz oder teilweise ausgezahlt werden muss und der Hausbau erst später los geht, stört dabei nicht. Das setzt allerdings voraus, dass die Planung für den Neubau schon so gut wie steht bzw. man die Planung kurzfristig fertigstellen kann (das gilt vor allem für die Gesamtkosten).

Wer beim Thema Hausbau noch nicht so weit ist, sollte das Grundstück über ein variables Darlehen finanzieren. Das ermöglicht einen jederzeitigen Ausstieg und wenn einem die Konditionen von Bank A für das Gesamtpaket am Ende nicht gefallen, kann man immer noch zu Bank B oder C wechseln (und die lösen dann auch das variable Darlehen ab). Kleiner Nachteil: so ein variables Darlehen ist derzeit nicht immer günstig, aber lieber kurzzeitig etwas mehr zahlen als dauerhaft zu teuer finanzieren.

Übrigens: wer tatsächlich erst einmal nur das Baugrundstück finanzieren will bekommt dafür keine öffentlichen Fördermittel oder KfW-Darlehen. Der Grund ist simpel: öffentliche Förderinstitute und KfW fördern nur selbstgenutztes Wohneigentum. Und ein Baugrundstück ist noch kein Wohneigentum. Der spätere Hausbau lässt sich dann aber später auch mittels KfW-Darlehen finanzieren.