Immobilienfinanzierungen mit niedriger Tilgungsrate?!

25.04.2022 Bis vor Kurzem haben Banken, Sparkasse usw. meist noch eine "anfängliche Tilgung" von mindestens 2% jährlich verlangt. Angesichts der niedrigen Zinsen wollte man so Darlehenslaufzeiten von mehr als 40 Jahren vermeiden. Durch die zuletzt stark gestiegenen Zinsen sind aber immer mehr Banken bereit, den Mindesttilgungssatz auf 1% zu reduzieren. Das schafft natürlich Luft bei der monatlichen Darlehensrate, aber es das auch sinnvoll?

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Bezahlbare Darlehensraten Dank niedriger Tilgung?!

Die verhältnismäßig stark gestiegenen Zinsen führen dazu, dass so manch einer den Traum von den eigenen 4 Wänden ad acta legt. Die Zins- und Tilgungsraten sind für viele bei den aktuellen Kosten für Bestandsimmobilien oder Neubauvorhaben nicht mehr tragbar. Ein Zinssatz von "irgendwo bei 2-3 Prozent" plus die Standardtilgung von mindestens 2 Prozent? Das ist häufig einfach zu viel. Die monatliche Zins- und Tilgungsrate ("Annuität") überfordert viele, die sich den Traum von den eigenen 4 Wänden erfüllen wollen.

Gut, dass einige Banken jetzt den Mindesttilgungssatz von 2 auf 1 Prozent reduziert haben. Das sorgt für niedrige - und damit bezahlbare- monatliche Zins- und Tilgungsraten, birgt aber das Risiko, einen Schuldenberg vor sich herzuschieben und scheinbar ewig Raten an die Bank zahlen zu müssen.

Für wen sind Immobiliendarlehen mit niedriger Tilgungsrate empfehlenswert?

Eine anfängliche Tilgung von 0 bis 1 Prozent bietet sich an, wenn die Zins- und Tilgungsraten nur anfänglich möglichst weit nach unten gedrückt werden sollen. Typisches Beispiel dafür ist die junge Familie, die gerade wegen Kindererziehungszeiten am Anfang "den Ball flach halten muss", aber im Laufe der kommenden Jahre durchaus noch etwas mehr in die Darlehenstilgung investieren kann. Das kann dann über Sondertilgungen oder eine Erhöhung der Tilgungsrate erfolgen (sofern das vertraglich möglich bzw. vereinbart ist).

Ein weiteres Beispiel sind die sog. "Best-Ager" ab ca. 50 Jahren, die gar nicht den Anspruch haben, ihre Immobilie innerhalb von 20-30 Jahren abbezahlt zu haben. Hinzukommen all die, die gar nicht vorhaben, die Immobilie ewig zu behalten, sondern diese innerhalb der ersten 10 Jahre wieder zu verkaufen.

Die niedrige Anfangstilgung eines Bankdarlehens kann auch bei allen anderen Sinn machen, wenn es mit einem Darlehen mit höherer Tilgung kombiniert wird. Das ist beispielsweise bei der Einbeziehung von KfW-Darlehen der Fall. Die Entschuldung erfolgt dann vor allem über das "Kombidarlehen".

Wann ist eine niedrige Tilgungsrate nicht zu empfehlen?

Wer heute ein Immobiliendarlehen mit - bespielsweise- einem Zinssatz von 2,50% aufnimmt und dieses nur mit 1% tilgt, hat eine Darlehenslaufzeit von rund 50 Jahren. Bedingung: der Zinssatz ist über die gesamte Laufzeit konstant. Dementsprechend müsste man das Darlehen bzw. die Zinsen über die gesamte Laufzeit festschreiben (was aber maximal für 30 Jahre möglich ist). Wer das Darlehen aus Kostengründen nur für 10 oder 15 Jahre festschreibt, riskiert, dass steigende Zinsen die Finanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung unbezahlbar machen.

Wer eine niedrige Tilgungsrate will, sollte das Darlehen möglichst lange festschreiben, um das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Zinsbindung zu minimieren.

Was können wir anbieten?

Unter unseren diversen Bankpartnern finden sich so einige, die nur eine niedrige feste Tilgungsrate verlangen (unter 2 Prozent jährlich). Dabei sind Zinsfestschreibungen von bis zu 30 Jahren möglich. Diese Darlehen können wir mit anderen Darlehen (z.B. KfW-Darlehen oder öffentlichen Fördermitteln) kombinieren. Auf diesem Weg sind auch bei hohen Beleihungen sehr günstige Zinsen für eine langfristige Finanzierung möglich.

Siehe auch:

Im Rahmen unserer Beratung besprechen wir natürlich sämtliche Vor- und Nachteile jedes Finanzierungsmodells und zeigen Alternativen auf.

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