Immobilienfinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in Österreich?!
Sie leben in Österreich oder sind für ein Unternehmen in Österreich tätig und möchten eine in Deutschland gelegene Immobilie finanzieren? Da können wir Ihnen sicher weiterhelfen, denn Immobilienfinanzierungen für sog. Steuerausländer bzw. Grenzgänger sind seit vielen Jahren unser Spezialgebiet. Wir kennen die Banken in Deutschland, die mit Ihrem Wohnsitz und/oder Ihrem Arbeitgeber in Österreich kein Problem haben.
Zuletzt aktualisiert: 16.08.2026
Die Banken in Deutschland tun sich bei Kunden mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands meist sehr schwer. Das gilt auch bei einem Wohnsitz in einem EU-Land wie Österreich. Allerdings ist es für uns keines, das man nicht lösen kann.
Neu: ChatGPT "Baufi-Nord International". Unser kleines KI-Tool basiert auf ChatGPT und wurde von uns mit vielen Infos speziell zum Thema "Finanzierung mit Auslandswohnsitz" gefüttert.
Für wen ist eine Finanzierung in Deutschland machbar?
- Arbeitnehmer(innen) mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis
Wenn Sie selbstständig bzw. freiberuflich tätig sind oder in Ihrem eigenen Unternehmen angestellt sind, ist eine Finanzierung grundsätzlich auch möglich. Es gelten allerdings deutlich andere Rahmenbedingungen als bei Angestellten. Je komplexer Ihre Einkommenssituation ist, desto größer sollte Ihr Finanzierungsbedarf sein.
Was ist finanzierbar?
- Wir beschränken uns auf die Finanzierung von überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien zur Eigennutzung und/oder zur Vermietung
- dabei finanzieren unsere Partnerbanken Kauf, Neubau, Anschlussfinanzierungen, Modernisierungen und auch sog. Kapitalbeschaffungen (bei denen das Geld für sonstige Zwecke verwendet wird; beispielsweise auch für den Immobilienkauf in Österreich)
- die zu finanzierende bzw. zu beleihende Immobilie muss sich in Deutschland befinden
Bei deutschen Banken spielt das Thema Energieeffizienz eine wesentliche Rolle. Immobilien mit schlechter Energieeffizienz sind nur unter erschwerten Bedingungen finanzierbar. Da braucht es meist ein genaues Modernisierungskonzept.
Da uns aus Österreich viele Anfragen zur Finanzierung von Ferienimmobilien erreichen: das ist ein SEHR spezielles Thema! Hierbei muss meistens erst einmal geklärt werden, ob es sich um eine echte oder eine unechte Ferienimmobilie handelt. Viele Immobilien, die aktuell als Ferienhaus oder Ferienwohnung vermietet werden, sind unechte Ferienimmobilien. Die deutschen Städte und Kommunen untersagen da mittlerweile sehr strikt die Kurzzeitvermietung. Das gilt insbesondere für Wohnungen und Häuser an der Nordsee oder Ostsee. Da hilft es auch nicht, wenn die Immobilie schon seit zig Jahren als Ferienimmobilie vermietet wurde. Ein Gewohnheitsrecht gibt es da nicht!
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Wie hoch kann eine Immobilie beliehen werden?
Anders als in Österreich gibt es in Deutschland keine Gesetze, die die Höhe der Beleihung einschränken. Deutsche Banken können und dürfen Immobilien theoretisch auch über den Marktwert hinaus beleihen. In der Praxis ist das aber die Ausnahme. Trotzdem sind hohe Beleihungen in Deutschland absolut üblich.
- Bei Kauf einer Immobilie: bis 100% des Marktwertes
- Bei Neubau: bis 100% der Gestehungskosten (inkl. Grundstück)
- Bei einer Umschuldung: bis 80% des Marktwertes
- Bei einer Kapitalbeschaffung bis 80% des Marktwertes
- der Mindestdarlehensbetrag liegt dabei bei 150.000 Euro!
In Deutschland gilt: je höher der die Beleihung, desto höher der Zinssatz. Da der Sprung über die 90% Grenze vergleichsweise hoch ist, empfehlen wir, einen Eigenkapitaleinsatz in Höhe von mind. 10% (zzgl. der Erwerbsnebenkosten).
Es gibt bei uns auch keine gesetzliche 40-Prozent-Regel. Theoretisch darf die Darlehensrate auch mehr als 40% des Nettoeinkommens betragen. Aber: es gibt andere Regularien, die die maximale Darlehensrate einschränken. Das Thema ist ziemlich komplex, daher kommt es immer auf den Einzelfall an.
Wie werden Immobilien in Deutschland finanziert?
Die Finanzierung erfolgt in der Regel über klassische Annuitätendarlehen. Das Darlehen muss mit mindestens 1% jährlich getilgt werden. Das bedeutet, dass grundsätzlich auch Laufzeiten von theoretisch mehr als 35 Jahren möglich sind. Aber: je nach Alter und Zustand der Immobilie oder je nach Ihrem Alter können Banken auch eine höhere Tilgung verlangen. Da gibt es keine einheitlichen Regeln. Jede Bank macht da das, was sie für richtig hält.
Die Annuitätendarlehen haben in der Regel eine Zinsbindung von 10-20 Jahren. Die Mindestzinsbindung liegt meist bei 5 Jahren. Rein variable Darlehen werden von deutschen Banken kaum angeboten. Hier ist höchstens eine Kombination zwischen variablen Darlehen und festgeschriebenen Darlehen machbar.
Hilfe und Beratung
Wenn Sie Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung mit Wohnsitz in Österreich haben, melden Sie sich einfach bei unserem Spezialisten!
Olaf Varlemann
Bankkaufmann (Geschäftsführer Baufi-Nord GmbH)
Telefon: +49 (0)1590- 18 58 231
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