Baufinanzierungen für Steuerausländer und Grenzgänger: Großbritannien

Sie leben und/oder arbeiten in Großbritannien und möchten eine Immobilie in Deutschland über eine deutsche Bank und In Euro finanzieren? Das war bislang sehr kompliziert, denn durch die seit dem 21.03.2016 in Deutschland gültige Wohnimmobilienkreditrichtlinie und dem damit verbundenen Wandlungsrecht waren Immobilienfinanzierungen mit einem Wohnsitz in Großbritannien fast unmöglich. Durch den endgültigen Vollzug des Brexits ergeben sich allerdings einige neue Möglichkeiten.

Zuletzt aktualisiert: 01.05.2025

Hintergrund:

Bis Ende 2020 gab es bei dem Thema "Immobilienfinanzierung in Deutschland" das Problem, dass allen Verbrauchern mit Wohnsitz in Großbritannien gem. der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie (§ 503 BGB) ein sog. Wandlungsrecht zustand. Dieses Wandlungsrecht bezieht sich auf Darlehen, die ab dem März 2016 aufgenommen wurden. Gemäß diesem Wandlungsrecht können Sie ggf. die Umwandlung der Währung Ihres Darlehens von Euro in Pfund verlangen. Voraussetzung ist, dass sich das Kursverhältnis von britischen Pfund zum Euro um mehr als 20 Prozent zu Ihren Ungunsten verändert. Mit diesem Wandlungsrecht hatten und haben die Kreditinstitute in Deutschland aus verschiedenen Gründen ein echtes Problem. In der Folge vergeben deutsche Banken in der Regel keine Darlehen an Verbraucher, die unter dieses Wandlungsrecht fallen.

Neu: ChatGPT "Baufi-Nord International". Unser kleines KI-Tool basiert auf ChatGPT und wurde von uns mit vielen Infos speziell zum Thema "Finanzierung mit Auslandswohnsitz" gefüttert. Siehe https://chatgpt.com/g/g-bFb4gdNQF-baufi-nord-international

Aber: nachdem der Brexit endgültig vollzogen ist und auch die Übergangsfrist vorrüber ist, hat sich die Situation grundlegend geändert. Seit das Vereinigte Königreich endgültig aus der EU ausgetreten ist, entfällt das Wandlungsrecht bei seitdem abgeschlossenen Darlehensverträgen. In der Folge haben tatsächlich einige Banken mit der Darlehensvergabe -trotz Wohnsitz in Großbritannien- kein Problem mehr.

Wer ist finanzierbar?

Unsere Bankpartner finanzieren folgenden Personenkreis:

natürliche Personen mit Wohnsitz in Großbritannien und Einkommen in jeder x-beliebigen Währung!
Sie sollten in U.K. als Angestellte(r) in einem unbefristetem Arbeitsverhältnis tätig sein!
Selbstständige sind nur mit einigen Einschränkungen finanzierbar!
Ihre Bonität sollte einwandfrei sein!
Sie sollten über ausreichende deutsche Sprachkenntnisse verfügen und vorzugsweise die deutsche Staatsbürgerschaft besitzen (bei Paaren, reicht es aus, wenn einer der Partner über ausreichende Sprachkenntnisse bzw. die deutsche Staatsbürgerschäft verfügt)!

Wer ist nicht finanzierbar?

Personen ohne eigenes nachweisbares Einkommen
Privatiers
Personen mit mehr als 3 vorhandenen eigenen Immobilien!

Was ist finanzierbar?

Wir finanzieren:

Neubau
Kauf
Modernisierungen
Umschuldungen/Anschlussfinanzierungen
Kapitalbeschaffungen für sonstige bzw. beliebige Zwecke (z.B. Kauf einer Immobilie außerhalb Deutschlands)

Welche Immobilien sind finanzierbar bzw. beleihbar?

Unsere Bankpartner finanzieren bzw. beleihen folgende Immobilien im gesamten Bundesgebiet:

Ein- und Zweifamiienhäuser (inkl. Reihenhaus, Doppelhaushälfte bzw. Doppelhaus)
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser
Wohn. und Geschäftshäuser (sofern der Gewerbeanteil unter 20% liegt)

Die Immobilie sollte sich in einer "normalen" Lage befinden (kein Außenbereich o.ä.). Sie sollte zudem über eine Energieeffizienzklasse "F" oder besser verfügen. Immobilien mit der Energieeffizienzklasse "G" oder "H" sind nur stark eingeschränkt finanzierbar. Ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, spielt keine Rolle.

Nicht finanzierbar sind:

Spezialimmobilien bzw. Liebhaberobjekte (z.B. sog. Resthöfe oder Herrenhäuser)
echte Ferienhäuser/Ferienwohnungen (finanzierbar sind nur Immobilien, die als Dauerwohnsitz erlaubt sind)
Gewerbeimmobilien bzw. überwiegend gewerblich genutzte Immobilien

Wie können wir Immobilien in Deutschland finanzieren?

Wir finanzieren die Immobilie mit einem langfristigen Annuitätendarlehen (Zinsbindung mindestens 5 Jahre). Tilgungsfreie bzw. variable Darlehen oder reine Zwischenfinanzierungen sind nicht möglich. Mit dem Wohnsitz in Großbritannien sind leider auch keine KfW-Förderdarlehen möglich. Grund hierfür sind die Auflagen der KfW bei Darlehensnehmern mit Wohnsitz außerhalb der EU oder der Schweiz.

Wie hoch können wir eine Immobilie finanzieren bzw. beleihen?

Grundsätzlich können wir beim Kauf einer Immobilie den Kaufpreis zu 100% finanzieren. Beim Neubau finanzieren wir maximal den Grundstückskaufpreis plus die Hausbaukosten sowie die Baunebenkosten. Bei Modernisierungen oder Kapitalbeschaffungen können wir bis 80% des aktuellen Immobilienwertes finanzieren.

Kleiner Tipp: wenn wir statt 100% des Kaufpreises maximal 80% des Kaufpreises finanzieren, sinkt der Zinssatz aktuell um teilweise mehr als 1%! Im Rahmen unserer Beratung machen wir Vorschläge und ermitteln den optimalen Eigenkapitaleinsatz für Ihr Vorhaben!

Sonderfall Expats und sog. Rückkehrer!

Sollten Sie derzeit als Expat in Großbritannien leben und arbeiten und in Kürze nach Deutschland zurückkehren, steigen Ihre Möglichkeiten für eine Immobilienfinanzierung in Deutschland deutlich. Hier stehen uns dann einige weitere Bankpartner für die Finanzierung zur Verfügung. Voraussetzung ist, dass Sie innerhalb von spätestens 6 - 12 Monaten nach Deutschland zurückkehren (Erstwohnsitz). Das gilt auch, wenn sie weiterhin in UK arbeiten und Ihr Einkommen weiterhin in Pfund beziehen ("Grenzgänger"). Typisches Finanzierungsvorhaben wäre beispielsweise der Neubau oder Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung (bei Neubauvorhaben wird die "6-Monats-Frist" ggf. etwas lockerer gesehen). Sollten Sie im Rahmen Ihrer Rückkehr den Arbeitgeber wechseln, wird es schon wieder kompliziert, denn da kann Ihnen das Thema "Probezeit" unter Umständen wieder einen Strich durch die Rechnung machen.

Sonderfall Grenzgänger!

Grenzgänger sind für uns (und für unsere Bankpartner) - unabhängig von irgendwelchen steuerrechtlichen Begrifflichkeiten- alle Verbraucher, die ihren Lebensmittelpunkt (inkl. einer Meldeadresse!) in Deutschland haben, aber in Großbritannien arbeiten und/oder ihr Einkommen in britischen Pfund erzielen (und ggf. auch in Großbritannien versteuern!). Auch in diesen Fällen haben wir eine etwas größere Auswahl bei den Banken als bei einem Hauptwohnsitz in UK.

Sonderfall Selbständige!

Hier wird es wirklich kompliziert, denn die deutschen Banken sind per Gesetz dazu verpflichtet, die Einkommens- und Vermögensverhältnisse zu prüfen. Das ist bei einem Einkomen aus selbständiger Tätigkeit in UK schwierig, denn die Banken hierzulande kennen sich mit den rechtlichen/steuerlichen Gegebenheiten in UK nicht aus. In der Folge machen die Banken bei dem Einkommen aus selbständiger Tätigkeit meistens einen Strich (= Null). Damit ist eine Finanzierung nur möglich, wenn das Einkommen des Partners bzw. Partnerin ausreicht, um Darlehensraten, Lebenshaltung usw. alleine zu tragen. Wir haben allerings einen Bankpartner, der auch Selbstständige mit Auslandswohnsitz finanziert, allerdings nur bis maximal 60 % des Immobilienwertes.

Wichtig: Zu den Selbständigen gehören beispielsweise auch Mehrheitsgesellschafter von Kapitalgesellschaften oder Partner von Anwaltskanzleien o.ä.

Wir unterstützen Sie bei Ihrem Finanzierungsvorhaben!

Wir haben seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in 2016 rund 400 Finanzierungen für "Briten" erfolgreich abgewickelt (auch schon vor dem Brexit). Insoweit können Sie auf unsere Erfahrung in diesem Bereich zählen.

Sie können uns auch eine Online-Anfrage-Anfrage senden. Darin werden die wesentlichen Eckdaten zu Ihrem Finanzierungsvorhaben erfasst. Diese Online-Anfrage löst keine Schufa-Meldung oder Schufa-Abfrage aus. Nach Eingang der Anfrage setzen wir uns mit Ihnen in Verbindung und besprechen alle weiteren Details. Sie können sich aber selbstverständlich auch direkt mit unserem Spezialisten in Sache Großbritannien in Verbindung setzen.

Olaf Varlemann
Bankkaufmann (Geschäftsführer Baufi-Nord GmbH)

Telefon: +49 (0)1590- 18 58 231

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