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Immobilienfinanzierung trotz Auslandswohnsitz

Sie leben im Ausland und möchten eine Immobilie in Deutschland kaufen, bauen, modernisieren oder beleihen? Dann merken Sie wahrscheinlich schnell: die meisten deutschen Banken lehnen Finanzierungen mit Auslandswohnsitz bzw. Auslandsbezug pauschal ab.

Das bedeutet aber nicht, dass Ihr Vorhaben unmöglich ist!

Baufi-Nord ist seit Jahren auf Immobilienfinanzierungen für Menschen mit Auslandswohnsitz und Grenzgänger spezialisiert. Wir prüfen, welche deutschen Banken Ihr Vorhaben finanzieren können — abhängig von Wohnsitzland, Einkommenswährung, Arbeitgeber, Eigenkapital, Objektlage und Nutzung der Immobilie.

Die gute Nachricht vorab:

  • Ein Wohnsitz im Ausland ist kein automatisches K.o.-Kriterium!
  • Die Auswahl der finanzierenden Banken ist einfach nur deutlich kleiner als bei Kunden mit Wohnsitz in Deutschland!
  • Je nach Wohnortland und Lage der Immobilie gibt mal mehr oder mal weniger Finanzierungsmöglichkeiten!
  • Eine frühe Prüfung durch uns spart Ihnen viel Zeit, Nerven und unnötige Bankabsagen!

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Eine Finanzierung ist möglich — aber nicht bei jeder Bank

Nicht jede deutsche Bank finanziert Kunden mit Auslandswohnsitz. Einige Banken schließen solche Fälle grundsätzlich aus. Andere prüfen nur bestimmte Länder, bestimmte Einkommensarten oder bestimmte Beleihungsausläufe. Wieder andere akzeptieren zwar den Auslandswohnsitz, haben aber Probleme mit Fremdwährungseinkommen oder selbstständiger Tätigkeit im Ausland.

Wir kennen die deutschen Banken, die Finanzierungen mit Auslandswohnsitz überhaupt prüfen — und wir wissen, bei welchen Wohnsitzländern, Einkommensarten, Währungen und Objektarten eine Anfrage realistische Chancen hat.

Detailinfos zu verschiedenen Wohnortländern/Regionen

Wichtig: wir sind nicht auf die nachfolgend aufgeführten Länder beschränkt!

Inhalt

Warum lehnen viele Banken Kunden mit Auslandswohnsitz ab?

Viele Kunden glauben zunächst, dass eine Bank vor allem auf Einkommen, Eigenkapital und Schufa schaut. Das stimmt grundsätzlich — aber bei Auslandswohnsitz reicht das nicht.

Bei Finanzierungen mit Auslandsbezug spielen zusätzliche Faktoren eine Rolle:

1. Wohnsitzland

Nicht jedes Wohnsitzland wird gleich bewertet. Ein Wohnsitz in der Schweiz ist aus Bankensicht etwas anderes als ein Wohnsitz in China, den USA, Dubai oder einem EU-Land ohne Euro.

2. Einkommenswährung

Einkommen in Euro ist für deutsche Banken einfacher zu bewerten. Einkommen in Schweizer Franken, US-Dollar, britischen Pfund oder anderen Währungen kann zu zusätzlichen Prüfungen, Abschlägen oder Einschränkungen führen. Bei sog. Fremdwährungskrediten (Darlehenswährung nicht gleich Einkommenswährung) müssen Banken bestimme Überwachungs- und Informationspflichten erfüllen. Das ist den meisten Banken zu viel Aufwand.

3. Wandlungsrecht und regulatorische Vorgaben

Bei bestimmten Konstellationen kann das sogenannte Wandlungsrecht eine Rolle spielen. Einige Banken lehnen solche Fälle nicht ab, weil der Kunde wirtschaftlich schwach ist, sondern weil die Bank regulatorische oder organisatorische Risiken vermeiden möchte.

4. Fehlende Bankprozesse

Manche Banken könnten solche Fälle theoretisch prüfen, tun es aber praktisch nicht. Der Grund ist banal: Die Prozesse sind nicht darauf ausgelegt. Auslandswohnsitz, ausländische Gehaltsabrechnungen, andere Steuerbescheide oder fremdsprachige Unterlagen passen nicht in die Standardstrecke.

5. Verwertung der Immobilie bzw. rechtliche Aspekte

Die Immobilie liegt zwar in Deutschland, aber der Darlehensnehmer lebt im Ausland. Für Banken stellt sich deshalb die Frage, wie gut der Fall rechtlich, organisatorisch und wirtschaftlich beherrschbar ist. Wesentlich Frage ist, welches Verbraucherrecht anzuwenden ist. Gilt deutsches Recht oder gilt das Recht im Wohnortland? Da sich Banken häufig  unsicher sind und die juritische Prüfung aufwendig und teuer ist, lehnen sie die Finanzierung pauschal ab.

6. Höherer Prüfungsaufwand

Finanzierungen mit Auslandswohnsitz sind aufwendiger. Viele Banken wollen diesen Aufwand nur dann betreiben, wenn Objekt, Einkommen, Eigenkapital und Gesamtkonstellation gut passen.

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Was bedeutet „Steuerausländer“ bei einer Baufinanzierung?

Im Bankerdeutsch ist der Begriff „Steuerausländer“ ziemlich dehnbar. Damit sind grundsätzlich alle Menschen gemeint, die Ihren Wohnsitz bzw. Lebensmittelpunkt außerhalb Deutschlands haben (unabhängig davon, wo sie tatsächlich Steuern zahlen).

Wer in Deutschland lebt, aber sein Einkommen im bzw. aus dem Ausland bezieht, gilt als sog. Grenzgänger. Auch bei dieser Definition spielt es keine Rolle, in welchem Land Sie Ihre Steuer zahlen.

Beispiel: Sie leben mit Ihrer Familie in Berlin und arbeiten für ein Unternehmen in der Schweiz. Sie haben in der Schweiz eine Wohnung und pendeln. Ihr offizieller „Steuersitz“ ist die Schweiz. Dort zahlen Sie Steuern und Sozialabgaben. Rein steuerlich betrachtet wären Sie somit „Schweizer(in)“ und Steuerausländer(in). Aber: viele Banken betrachten Sie als Grenzgänger, weil Ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt (Familie!) in Deutschland liegt.

Diese Unterscheidung kann wichtig sein, denn wir haben Bankpartner, die Finanzierungen für Steuerausländer ablehnen, aber Grenzgänger akzeptieren.

Wer ist grundsätzlich finanzierbar?

Finanzierbar sind Menschen, die eine in Deutschland gelegene Immobilie finanzieren möchten, aber ihren Lebensmittelpunkt, ihren Arbeitsplatz oder ihr Einkommen ganz oder teilweise im Ausland haben.

Dazu gehören zum Beispiel:

  • Deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz im Ausland
  • Expats und Non-Residents
  • Rückkehrer, die später wieder nach Deutschland ziehen möchten
  • Grenzgänger mit Einkommen aus dem Ausland
  • Käufer mit Einkommen in Schweizer Franken, US-Dollar, britischen Pfund oder anderen Fremdwährungen
  • Kapitalanleger mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands
  • ausländische Staatsbürger, die eine Immobilie in Deutschland kaufen möchten
  • (Ehe-)Paare oder Familien, bei denen ein Teil in Deutschland und ein Teil im Ausland lebt oder arbeitet

Der Fachbegriff im Bankerdeutsch lautet häufig „Steuerausländer“ oder „gebietsfremde Kreditnehmer“.

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Wann ist eine Immobilienfinanzierung trotz Auslandswohnsitz machbar?

Eine Finanzierung ist grundsätzlich eher realistisch, wenn mehrere der folgenden Punkte erfüllt sind:

  • Die Immobilie befindet sich in Deutschland.
  • Es handelt sich um eine marktgängige Wohnimmobilie.
  • Sie verfügen über ausreichend Eigenkapital.
  • Das Einkommen ist stabil und gut nachweisbar.
  • Das Wohnsitzland wird von passenden Banken akzeptiert.
  • Die Einkommenswährung ist nicht zu exotisch.
  • Sie sind als Arbeitnehmer(in) tätig.
  • Die Kapitaldienstfähigkeit ist auch mit Sicherheitsabschlägen (z.B. wegen des sog. Fremdwährungsrisikos) gegeben.

Das bedeutet aber auch: Eine Finanzierung mit Auslandswohnsitz ist selten ein Fall für „mal eben schnell online durchrechnen“. Sie braucht Erfahrung, Bankkenntnis und eine saubere Vorbereitung.

Welche Vorhaben können finanziert werden?

Je nach Bank und Einzelfall können unterschiedliche Finanzierungsvorhaben möglich sein.

Dazu gehören unter anderem:

  • Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland
  • Kauf eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses
  • Neubau einer Immobilie in Deutschland
  • Anschlussfinanzierung für eine bestehende deutsche Immobilie
  • Modernisierung oder Renovierung
  • Kapitalbeschaffung über eine deutsche Immobilie
  • Finanzierung einer vermieteten Kapitalanlage
  • Finanzierung einer später selbst genutzten Immobilie für Rückkehrer

Nicht jede Bank finanziert jeden Zweck. Besonders bei Kapitalbeschaffung, Modernisierung, Vermietung oder sehr hoher Beleihung muss genauer geprüft werden, welche Banken überhaupt infrage kommen.

Finanzierungsmöglichkeiten nach Wohnsitzland

Das Wohnsitzland ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bankenauswahl. Deshalb haben wir für einige  Länder spezielle Informationen zusammengestellt.

Wohnsitz Schweiz

Mehr dazu: Haus in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz in der Schweiz

Wohnsitz Österreich

Mehr dazu: Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz in Österreich

Wohnsitz Niederlande

Mehr dazu: Baufinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in den Niederlanden

Wohnsitz Großbritannien

Seit dem Brexit werden Finanzierungen mit Wohnsitz in Großbritannien anders betrachtet als klassische EU-Fälle. Das kann die Bankenauswahl einschränken, macht eine Finanzierung aber nicht automatisch unmöglich.

Mehr dazu: Immobilienfinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in Großbritannien

Wohnsitz USA oder Kanada

Bei Wohnsitz in den USA oder Kanada prüfen Banken besonders genau. Für einige Banken ist der Wohnsitz USA (nicht erst seit Trump) ein rotes Tuch!

Mehr dazu: Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz in den USA oder Kanada

Wohnsitz China

Mehr dazu: Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz in China

Wohnsitz VAE / Dubai

In der aktuellen Situation bzw. Lage in der Region ist der Wohnsitz in den VAE gerade eine ganz besondere Herausforderung.

Mehr dazu: Baufinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in Dubai bzw. den VAE

Wohnsitz Singapur

Mehr dazu: Immobilienfinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in Singapur

Wohnsitz Australien oder Neuseeland

Mehr dazu: Immobilie in Deutschland finanzieren mit Wohnsitz in Australien oder Neuseeland

Wohnsitz in einem anderen EU-Land

Ein Wohnsitz innerhalb der EU klingt zunächst einfach. In der Praxis kann es aber komplizierter sein, vor allem wenn das Einkommen nicht in Euro erzielt wird. Hier können regulatorische Vorgaben und das Wandlungsrecht eine Rolle spielen.

Mehr dazu: Baufinanzierung in Deutschland mit Wohnsitz in der EU

Welche deutschen Banken finanzieren bei Auslandswohnsitz?

Diese Frage lässt sich nicht mit einer einfachen Bankenliste beantworten.

Der Grund: Eine Bank kann zum Beispiel Fälle mit Wohnsitz Schweiz akzeptieren, aber Fälle mit Wohnsitz USA ablehnen. Eine andere Bank prüft Angestellte mit Euro-Einkommen, aber keine Selbstständigen mit Fremdwährungseinkommen. Wieder eine andere Bank finanziert nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf oder nur bestimmte Objektarten.

Deshalb ist die bessere Frage nicht:

Welche Bank finanziert grundsätzlich Steuerausländer?

Sondern:

Welche Bank finanziert meinen konkreten Fall?

Genau darauf ist Baufi-Nord spezialisiert. Wir prüfen nicht nur Zinssätze, sondern zuerst die grundsätzliche Finanzierbarkeit. Das ist entscheidend, weil wahllose Bankanfragen Zeit kosten, unnötige Ablehnungen produzieren und im schlechtesten Fall den gesamten Kaufprozess gefährden.

Auslandseinkommen: Warum gute Bonität allein nicht reicht!

Viele Kunden mit Auslandswohnsitz haben sehr gute Einkommen. Trotzdem erhalten sie von deutschen Banken Absagen.

Das wirkt zunächst widersprüchlich, ist aber in der Finanzierungspraxis nicht ungewöhnlich.

Denn Banken prüfen nicht nur die Höhe des Einkommens, sondern auch:

  • In welchem Land wird das Einkommen erzielt?
  • In welcher Währung wird das Einkommen gezahlt?
  • Ist das Einkommen dauerhaft und unbefristet?
  • Gibt es variable Bestandteile wie Boni, Provisionen oder Aktienprogramme?
  • Sind die Unterlagen für die Bank verständlich und prüfbar?
  • Gibt es steuerliche Besonderheiten?
  • Wie hoch sind die Abschläge für das sog. Fremdwährungsrisiko?

Gerade Bonuszahlungen, Aktienoptionen, selbstständige Einkünfte oder Einkünfte aus Unternehmen im Ausland werden von Banken oft vorsichtiger bewertet als Kunden erwarten. In der Regel akzeptieren die Banken in Deutschland nur fest zugesagtes Einkommen als nachhaltiges Einkommen.

Deshalb ist eine realistische Vorprüfung wichtiger als eine optimistische Beispielrechnung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Bei Finanzierungen mit Auslandswohnsitz ist Eigenkapital besonders wichtig.

Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto größer ist in der Regel die Zahl der Banken, die den Fall prüfen. Je knapper die Finanzierung, desto schwieriger und teurer wird es.

Als grobe Orientierung gilt:

  • Die Erwerbsnebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital gezahlt werden.
  • Zusätzliches Eigenkapital verbessert die Chancen und die Konditionen deutlich.
  • Hohe Beleihungen sind je nach Wohnsitzland und Bank schwieriger.
  • Eine 100-Prozent-Finanzierung ist nur in ausgewählten Fällen denkbar und nicht der Normalfall.

Wichtig ist: Die Eigenkapitalanforderung hängt stark vom Wohnsitzland, der Einkommenswährung, der Objektart und der Bank ab. Wir ermitteln, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und wie sich Mahbarkeiten und Konditionen verändern.

Eigennutzung oder Kapitalanlage: Das macht einen Unterschied!

Ob Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder erst später beziehen möchten, ist für die Bank wichtig.

Eigennutzung

Wenn Sie planen, nach Deutschland zurückzukehren und die Immobilie selbst zu nutzen, kann das für einige Banken nachvollziehbar sein. Trotzdem bleibt der aktuelle Auslandswohnsitz ein Sonderfall.

Tipp: bei Eigennutzung besteht auch die Möglichkeit, KfW-Förderdarlehen in Anspruch zu nehmen!

Kapitalanlage

Wenn die Immobilie vermietet werden soll, prüft die Bank zusätzlich die Mieteinnahmen, die Vermietbarkeit und die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Die Mieteinnahmen werden dabei meist mit Abschlägen als Einkommen angesetzt.

Typische Fehler bei Finanzierungen mit Auslandswohnsitz

Viele Probleme entstehen nicht, weil der Fall objektiv unmöglich ist, sondern weil er falsch angegangen wird.

Typische Fehler sind:

  • Es wird zuerst die Hausbank angefragt, obwohl sie solche Fälle grundsätzlich nicht finanziert.
  • Der Kunde verlässt sich auf eine Online-Berechnung, obwohl der Sonderfall dort nicht abgebildet werden kann.
  • Auslandseinkommen wird zu optimistisch oder ohne Abschläge angesetzt.
  • Bonuszahlungen oder variable Vergütungen werden falsch bewertet.
  • Das Wandlungsrecht wird übersehen.
  • Die Bank bekommt unvollständige oder unklare Unterlagen.
  • Der Kaufvertrag rückt näher, bevor die Finanzierbarkeit sauber geprüft wurde.
  • Es werden mehrere unpassende Banken angefragt, statt gezielt die richtige Bank auszuwählen.

Unsere Empfehlung ist deshalb eindeutig: Erst Machbarkeit prüfen, dann gezielt auf Immobiliensuche gehen!

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die benötigten Unterlagen hängen vom Land, der Einkommensart und der Bank ab. Häufig werden unter anderem benötigt:

  • Reisepass oder Personalausweis (sollte noch mind. 6 Monate gültig sein)
  • Melde- oder Wohnsitznachweis im Ausland
  • Gehaltsabrechnungen oder Einkommensnachweise
  • Arbeitsvertrag
  • Steuerbescheide oder Steuererklärungen
  • Kontoauszüge (Nachweis Einnahmen und Ausgaben)
  • Eigenkapitalnachweise
  • Objektunterlagen zur Immobilie in Deutschland
  • Kaufvertragsentwurf oder Exposé
  • Nachweise zu bestehenden Darlehen oder Verpflichtungen

Bei ausländischen Unterlagen kann es sein, dass Banken amtliche Übersetzungen oder zusätzliche Erläuterungen benötigen. Darum kümmern wir uns, denn wir bekommen diese Übersetzungen zu einem besonders günstigen Preis.

Warum Baufi-Nord?

Baufi-Nord ist seit vielen Jahren auf Immobilienfinanzierungen mit Auslandswohnsitz spezialisiert. Wir sind keine Bank, sondern ein freier Baufinanzierungsvermittler (also nicht an bestimmte Banken gebunden)

Unser Vorteil liegt nicht darin, irgendeinen Standardzins aus einem Vergleichsrechner herauszusuchen. Unser Vorteil liegt darin, schwierige Fälle richtig einzuordnen.

Wir wissen:

  • welche Banken Auslandswohnsitz überhaupt prüfen
  • welche Wohnsitzländer problematisch sind
  • welche Banken Einkommen in Fremdwährungen akzeptieren
  • wann Eigenkapital entscheidend wird
  • welche Unterlagen benötigt werden
  • welche Fälle realistisch sind — und welche nicht

Und wir sagen Ihnen auch - typisch norddeutsch- klar, wenn ein Vorhaben aktuell nicht finanzierbar ist. Das ist besser als falsche Hoffnung, verlorene Zeit und eine geplatzte Kaufzusage.

Hilfe und Beratung

Dann sollten Sie nicht zuerst irgendeine Bank anfragen. Lassen Sie uns prüfen, ob Ihr Vorhaben realistische Chancen hat und welche Banken dafür infrage kommen. Dieser Service ist für Sie kostenlos und verpflichtet Sie im ersten Schritt zu nichts.

Ansprechpartner für einen ersten Machbarkeitscheck:

Olaf Varlemann (Geschäftsführer Baufi-Nord GmbH)

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung mit Auslandswohnsitz (FAQ)

Kann ich mit Wohnsitz im Ausland eine Immobilie in Deutschland finanzieren?

Ja, eine Finanzierung ist grundsätzlich möglich. Allerdings finanzieren nicht alle deutschen Banken Kunden mit Auslandswohnsitz. Entscheidend sind Wohnsitzland, Einkommenswährung, Eigenkapital, Objektlage, Einkommen und die geplante Nutzung der Immobilie.

Welche deutsche Bank finanziert Immobilien bei Auslandswohnsitz?

Das hängt vom Einzelfall ab. Viele Banken lehnen solche Fälle pauschal ab, einige spezialisierte Banken prüfen sie jedoch. Baufi-Nord kennt Banken, die je nach Wohnsitzland, Einkommensart, Währung und Objekt eine Finanzierung ermöglichen können.

Kann ich mit Einkommen in Schweizer Franken eine Immobilie in Deutschland finanzieren?

Ja, das kann möglich sein. Einkommen in Schweizer Franken wird von einigen Banken geprüft, aber nicht von allen. Wichtig sind unter anderem Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer, Einkommen, Eigenkapital, Objektlage und Nutzung der Immobilie.

Ist eine Baufinanzierung mit Wohnsitz außerhalb der EU möglich?

Ja, auch Fälle mit Wohnsitz außerhalb der EU können möglich sein. Die Prüfung ist aber stärker vom jeweiligen Land, der Einkommenswährung, dem Arbeitgeber, der Bonität und der Immobilie abhängig.

Warum lehnen Banken Kunden mit Auslandseinkommen ab?

Nicht immer wegen schlechter Bonität. Häufig liegen die Gründe in internen Bankvorgaben, regulatorischen Vorgaben, Fremdwährungsrisiken, fehlenden Prozessen oder einer eingeschränkten Akzeptanz bestimmter Länder und Einkommensarten.

Was bedeutet Wandlungsrecht bei einer Immobilienfinanzierung?

Das Wandlungsrecht kann bei bestimmten Fremdwährungs- und Auslandswohnsitz-Konstellationen eine Rolle spielen. Das betrifft Sie aber nur, wen Sie in einem EU-Land leben, dass nicht den Euro als Landeswährung hat (z.B. Dänemark oder Schweden). Einige Banken möchten die sich daraus ergebenen Risiken vermeiden und lehnen Fälle deshalb ab, obwohl der Kunde wirtschaftlich eigentlich gut dasteht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei Wohnsitz im Ausland?

Das hängt stark vom Einzelfall ab. Grundsätzlich verbessern ausreichende Eigenmittel die Finanzierungschancen erheblich. Die Erwerbsnebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital gezahlt werden. Je höher der Beleihungsauslauf, desto kleiner wird die Auswahl der Banken.

Kann ich eine Immobilie in Deutschland als Kapitalanlage finanzieren, wenn ich im Ausland lebe?

Ja, das kann möglich sein. Die Bank prüft dann neben Ihrer persönlichen Bonität auch die Immobilie, die Mieteinnahmen, die Vermietbarkeit und den Standort.

Kann ich eine Anschlussfinanzierung machen, obwohl ich inzwischen im Ausland wohne?

Ja, auch eine Anschlussfinanzierung kann möglich sein. Entscheidend sind unter anderem Restschuld, Objektwert, bisherige Darlehenshistorie, Einkommen, Wohnsitzland und Bankvorgaben.

Sollte ich zuerst eine Immobilie suchen oder zuerst die Finanzierung prüfen?

Bei Auslandswohnsitz sollten Sie die Finanzierung möglichst früh prüfen lassen. Sonst riskieren Sie, eine Immobilie zu reservieren oder einen Kaufvertrag vorzubereiten, bevor klar ist, ob eine Bank den Fall tatsächlich finanziert.

Kleine Zusammenfassung

Eine Immobilienfinanzierung in Deutschland ist auch mit Auslandswohnsitz möglich — aber sie ist kein Standardfall.

Viele Banken lehnen solche Finanzierungen ab. Andere prüfen sie nur unter bestimmten Voraussetzungen. Deshalb kommt es nicht darauf an, möglichst viele Banken anzufragen, sondern die richtigen.

Baufi-Nord ist auf diese Fälle spezialisiert. Wir prüfen Ihre Finanzierung realistisch, gezielt und mit Blick auf die Banken, die für Ihren Fall tatsächlich infrage kommen.

Sie leben im Ausland und möchten eine Immobilie in Deutschland finanzieren? Dann lassen Sie Ihren Fall frühzeitig prüfen.

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